安徽農墾土地總面積96.64萬畝，其中農用地87.92萬畝，建設用地7.96萬畝，未利用土地0.76萬畝；農用地中耕地為52.32萬畝。目前已作價出資土地304宗、面積 63.99萬畝，其中農用地 163宗、63.75萬畝，建設用地141宗、2386.49畝，評估價值 240.95億元。其中評估結果的97.58億元增加實收資本，作為國有資本金注入農墾集團公司，農墾集團實收資本增加到100億元；其余143.37億元在資本公積單列，根據公司發展情況逐步轉增實收資本。
一、土地作價出資背景
（一）作價出資必要性。安徽農墾未實施土地作價出資前，各類地僅作為資源使用，未確認價值和計入資產。2014年底，農墾集團資產總額78.93億元，凈資產14.57億元，資產負債率高達81.5%。由于人多、社會負擔重、融資渠道有限等問題，墾區經濟社會發展受到制約。
（二）作價出資目的。土地作價出資的根本目的是實現資源資產化。一方面可壯大墾區資本規模，提升經濟總量，降低資產負債率，增強融資和抗風險能力。另一方面，通過將土地作價出資、土地資源集中到集團公司，有利于保護政府可掌控的國有土地儲備資源，增強政府對國有儲備土地的集中統一管理和全局調度能力，有利于守住耕地紅線。
二、土地作價出資原則及依據
安徽農墾土地作價出資主要遵循以下原則：一是不改變土地性質，作價出資后的土地仍屬國家所有、政府管理、農墾經營。二是不改變土地用途，原屬耕地的仍為耕地，原屬林地的仍為林地，原屬建設用地的仍為建設用地，農墾集團堅持按原用途使用土地。三是不對土地進行處置，未來需要處置時，需按國家和省土地管理政策法規辦理。
土地作價出資主要依據：估價依據國土資源部發布的《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）；出資依據省政府辦公廳函復及《省國資委關于省農墾集團實施土地作價出資有關事項的批復》。
三、主要做法
（一）開展前期審批。為加強對土地作價出資工作的組織領導，集團公司成立了作價出資領導小組。2013年11月，集團公司向省國資委提交《關于安徽農墾集團土地作價出資有關事項的請示》，隨后省國資委向省政府提交《省國資委關于安徽省農墾集團有限公司土地作價出資有關事項的請示》，分管省領導批復“原則同意省國資委意見，請省國土資源廳按照政策要求，堅持土地規劃管控和用途管制原則，幫助完善方案”。 2014年4月，省國資委在牽頭對寧夏農墾土地作價出資進行專題調研基礎上，向省政府提交了《省國資委關于推進安徽省農墾集團有限公司土地作價出資工作的請示》。省政府原則同意省國資委意見，要求完善方案。
（二）擬定工作方案。由農墾集團委托專業中介機構對土地進行評估；省國土資源廳備案土地估價結果，顯化農墾土地資產；省國資委將顯化的土地資產報省政府批準注入農墾集團。在國資委的指導下，擬定了《安徽農墾土地作價出資工作方案》，制定了工作計劃、明確了進度安排。
（三）組織稅費論證。由省國資委牽頭召集4家有資質的會計事務所就土地作價后資產及賬務處理進行論證。明確農墾農用地作價后可作為無形資產入賬，由于農用地沒有明確的使用年限，根據財政部《企業會計準則》中對“使用壽命不確定的無形資產不需要攤銷，但在會計期末進行減值測試”的相關規定，農用地作價后作為無形資產入賬后可以不攤銷。由于土地作價出資不涉及產權轉讓，不需繳納契稅；且農用地也不需繳納城鎮土地使用稅，因此此項工作只需要繳納0.05%的印花稅。
（四）開展估價論證。由于農用地估價案例較少，在實際操作中難免存在一些技術難點。為此，省國資委、國土資源廳、農墾集團共同組織召開了《農用地估價規程》應用座談會，邀請相關方面專家對農墾農用地估價過程中可能出現的問題進行了研討，明確了估價的權證依據、主要耕作模式確定、估價方法等關鍵問題。根據專家意見，農墾集團就農用地估價年限等問題向省國土資源廳進行請示，省國土資源廳批復同意農墾集團國有農用地按50年期限顯化資產。
（五）完成實地估價。農墾集團通過公開招投標方式選定安徽地源不動產咨詢評估有限公司、安徽中安房地產評估咨詢有限公司2家土地估價中介機構進行土地估價。在初步形成了東風湖農場和華陽河農場農用地估價報告后，省國資委、省國土資源廳、省農墾集團組織專家對農墾土地估價技術路徑和已經完成的兩個農場土地估價報告進行論證。中介機構根據專家意見對評估方法進行再次完善，當年順利完成了其它農場共304宗土地的估價報告工作。
（六）認定評估結果。省國土廳牽頭召開農墾土地評估報告備案工作布置會，中介機構對農墾土地估價結果進行了匯報及答疑，各農場所在市縣國土部門對土地估價結果進行初審并將初審意見統一報送至省國土資源廳。根據初審意見，省國土資源廳對農墾土地估價報告進行了備案。
（七）批復出資方案。取得土地估價報告后，農墾集團向省國資委報送了土地作價出資方案。省政府在征求國土、財政、稅務、審計等部門意見后，函復同意農墾集團實施土地作價出資；省國資委批復了農墾集團土地資產處置方案。根據政府及省國資委批復意見，按照相關規定，農墾集團對公司賬務進行調整，辦理工商變更登記、國有資本金轉增手續等工作。
（八）發行中期票據。為用好土地作價出資成果，探索多元化融資方式，實現土地資源資產化、資產資本化，農墾集團在土地作價出資完成后的第一時間，啟動了中期票據債券發行工作。2015年底，安徽農墾10億元中票發行獲銀行間交易商協會審核通過。目前，首期5億元中期票據銀行間市場成功發行，年利率4%。中票成功發行既開辟了新的低成本融資渠道，又提升了安徽農墾市場影響力和綜合競爭力。2017年，安徽農墾10億元永續債券又獲銀行間交易商協會審核通過，融資渠道進一步拓寬。
四、下一步打算
（一）完成土地確權和換發不動產登記證工作。盡快完成16萬畝未確權土地登記發證工作。由于農場土地確權發證時間較早，土地證中的地籍界線均是手工繪制，精度不符合不動產登記發證要求。根據省國土廳與安徽省農墾事業管理局聯合下發《安徽農墾國有土地使用權登記發證實施方案》要求，于2018年6月底前對已確權發證的80萬畝土地完成換發不動產登記證工作。
（二）進一步完善土地作價出資工作。2015年安徽農墾開展土地作價出資時，農用地作價出資沒有明確規定，省國土廳認為換發作價出資土地證于法無據，至今沒有更換土地證。2016年，國土資源部等8部委下發《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規〔2016〕20號）中明確了農用地可以作價出資。2017年，安徽省轉發8部委《通知》（皖國土資〔2017〕73號）中也已明確“國有農用地作價出資比照國有建設用地作價出資程序辦理”。安徽農墾待完成土地確權和換發不動產登記證工作后，將比照建設用地作價出資程序，進一步完善農用地作價出資工作。
責任編輯：蔡基松
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