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探索土地和住房制度新模式 啟動(dòng)自貿(mào)港建設(shè)增長(zhǎng)新引擎

時(shí)間:2020-04-24 作者:王任飛 來(lái)源:《中國(guó)農(nóng)墾》2020年第4期 點(diǎn)擊次數(shù):16850

2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年,是海南自由貿(mào)易港建設(shè)關(guān)鍵之年。海南要加快自貿(mào)港建設(shè),道路、橋梁、衛(wèi)生系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善,5G、人工智能、智慧城市、教育醫(yī)療等新型基建也要同步發(fā)展。

2月28日,海南省2020年一號(hào)文件正式對(duì)外發(fā)布。綜合考量我省的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦等因素,未來(lái)5年內(nèi),海南在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí),十分需要持續(xù)有效的投資主引擎。

海南農(nóng)墾在全省擁有29萬(wàn)畝存量建設(shè)用地。作為全國(guó)唯一的熱帶島嶼省份,可圍繞“全省一盤棋、全島同城化”,超前謀劃,創(chuàng)新土地和住房制度,啟動(dòng)為期5-8年的“田園城市群”建設(shè)計(jì)劃,以用好海南農(nóng)墾存量建設(shè)用地為主線,帶動(dòng)農(nóng)村宅基地入市,由國(guó)企控盤,社會(huì)資本參與。

“田園城市群”建設(shè)既能拉動(dòng)近萬(wàn)億元投資,對(duì)沖疫情和全球經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì),進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長(zhǎng),又可極大增強(qiáng)國(guó)有資本服務(wù)自貿(mào)港建設(shè)的能力,強(qiáng)力推動(dòng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,將海南2020年一號(hào)文件中的脫貧攻堅(jiān)、人居環(huán)境整治、“百鎮(zhèn)千村”建設(shè)、自貿(mào)港先導(dǎo)性項(xiàng)目、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、國(guó)家農(nóng)業(yè)綠色發(fā)展先行區(qū)、農(nóng)村重點(diǎn)改革等重點(diǎn)任務(wù)有機(jī)融合起來(lái),提升海南長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

一、堅(jiān)持“房住不炒”,打造城市運(yùn)營(yíng)海南新模式

近年來(lái),省委省政府以強(qiáng)烈的使命擔(dān)當(dāng)、超凡的治理魄力,“壯士斷腕”減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴。“田園城市群”建設(shè)不是簡(jiǎn)單重走老路,而是以改革創(chuàng)新的方式啟動(dòng)新的強(qiáng)勁引擎,堅(jiān)決貫徹“房住不炒”,在守住底線的同時(shí)大膽試、大膽闖、創(chuàng)新制度,通過城市運(yùn)營(yíng)新理念為自貿(mào)港建設(shè)催生更健康有力的臂膀,推動(dòng)新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其主要特點(diǎn)體現(xiàn)在四個(gè)“新”。

(一)新的市場(chǎng)機(jī)制:國(guó)企持有,穩(wěn)定市場(chǎng),服務(wù)民生。摒棄實(shí)施多年的“香港模式”,通過國(guó)企長(zhǎng)期持有、政府完善公共服務(wù),既從根本上改變投機(jī)推動(dòng)高地價(jià)高房?jī)r(jià)、開發(fā)商壟斷利潤(rùn)、炒房客分羹、一錘子買賣等弊端,又為自貿(mào)港建設(shè)開拓穩(wěn)定資金來(lái)源。

(二)新的資源配置:存量土地,環(huán)境友好。利用農(nóng)墾和農(nóng)村存量土地,優(yōu)化資源配置,改善墾區(qū)及農(nóng)村面貌,打造靚麗名片。目前全島優(yōu)質(zhì)海岸線資源大部分已被商品房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),且空置嚴(yán)重。無(wú)論是全島自貿(mào)港建設(shè)需要、鄉(xiāng)村振興內(nèi)在需求,還是推動(dòng)5G加速運(yùn)用、交通方式升級(jí),開發(fā)海南島的“內(nèi)環(huán)”已是大勢(shì)所趨。

(三)新的運(yùn)營(yíng)模式:重視運(yùn)營(yíng),人居典范。借鑒美國(guó)舊金山灣區(qū)“輕開發(fā)、重運(yùn)營(yíng)”、限制高層建筑的經(jīng)驗(yàn)理念、綠色生活方式,用好海南得天獨(dú)厚的旅游和自然景觀資源優(yōu)勢(shì),善用智慧科技,打造出引領(lǐng)全球智能生活、智慧城市和特色小鎮(zhèn)的典范,成為中國(guó)物質(zhì)文明、精神文明和生態(tài)文明高度融合的生動(dòng)范例。

(四)新的增長(zhǎng)方式:一體雙翼、兩個(gè)千億。田園城市群建設(shè)不僅可直接拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資,而且能真正帶動(dòng)熱帶高效農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、園區(qū)化、景區(qū)化,推動(dòng)5G和人工智能在農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)上的應(yīng)用場(chǎng)景落地,促使海南農(nóng)業(yè)大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展走在全國(guó)前列。

二、高質(zhì)量建設(shè)自貿(mào)港與進(jìn)一步做好“六穩(wěn)”工作的最優(yōu)結(jié)合

海南自貿(mào)區(qū)港建設(shè)兩年來(lái),我們?cè)谡猩桃Y和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)上取得了來(lái)之不易的成績(jī),但是受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其產(chǎn)業(yè)鏈等因素影響,實(shí)際有效落地的投資不及預(yù)期。計(jì)劃重點(diǎn)培育的油氣、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、熱帶高效農(nóng)業(yè)4個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè),尚需時(shí)日,仍需要進(jìn)一步“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”。在變速換擋期,實(shí)施“田園城市群”建設(shè)計(jì)劃有幾大突出優(yōu)勢(shì)。

(一)最強(qiáng)勁的投資發(fā)動(dòng)機(jī)。發(fā)揮集中力量辦大事的體制優(yōu)勢(shì),用農(nóng)墾土地率先破局,比農(nóng)村土地改革更有效率更易操作。海墾29萬(wàn)畝存量建設(shè)用地,按平均容積率1.2-1.5、每平方米建設(shè)投資2500元估算,可拉動(dòng)直接投資約6000-7200億元,以“穩(wěn)投資”推動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

(二)最可靠的國(guó)有資本壓艙石。以農(nóng)墾土地資本化入股,在減少省財(cái)政資金壓力的基礎(chǔ)上,可有效實(shí)現(xiàn)國(guó)有控盤,吸納社會(huì)資本參與,形成國(guó)資控股約1.5萬(wàn)億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)(截至2019年底,全省省屬企業(yè)705戶,資產(chǎn)總額2538.64億元,凈資產(chǎn)1210.9億元),且這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將隨著自貿(mào)港建設(shè)不斷增值。期間如再結(jié)合資本運(yùn)營(yíng),將成為自貿(mào)港未來(lái)發(fā)展和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最穩(wěn)定的力量。

(三)最穩(wěn)固的住房保障支撐。按上述估算,農(nóng)墾29萬(wàn)畝存量建設(shè)用地中,若以30%作為商業(yè)辦公、旅游、設(shè)施用地,70%作為住宅用地,則可提供1.6-2億平方米住房,按較宜居的50平米/人計(jì)算,可為320萬(wàn)-400萬(wàn)人提供舒適的居所。在不增加建設(shè)用地的情況下,可新增約220萬(wàn)-300萬(wàn)人的住房需求量。

(四)最高效的鄉(xiāng)村振興樞紐工程。鄉(xiāng)村振興不僅需要產(chǎn)業(yè)帶動(dòng),更需要企業(yè)有組織地聚集資本和生產(chǎn)力。近年來(lái),全省上下在“百鎮(zhèn)千村”建設(shè)中投入了大量人力物力財(cái)力,鎮(zhèn)容村貌明顯改觀,但依然存在著產(chǎn)業(yè)造血功能不足、農(nóng)業(yè)設(shè)施補(bǔ)貼利用不充分等現(xiàn)象。

解決這些問題有兩個(gè)關(guān)鍵:一是充分發(fā)揮扎根當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)積極性,二是吸引具有生產(chǎn)力、消費(fèi)力的群體“下鄉(xiāng)”。“田園城市群”的建設(shè),意味著“田園社區(qū)”的形成。一方面可以直接激發(fā)分布在全島的農(nóng)墾企業(yè)發(fā)展活力,墾區(qū)轄區(qū)擁有百萬(wàn)名職工群眾,從上世紀(jì)50年代就在這片土地生活,這里不僅是他們的幸福家園,也是“墾三代”“墾四代”的奮斗之地,這樣的群體擁有建設(shè)美好新海南的真切愿望和持久動(dòng)力。另一方面,還可吸引大量對(duì)城市物理集中度依賴低的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)青年,以及吸納全國(guó)離退休的教育、醫(yī)務(wù)、科技等知識(shí)精英,充分發(fā)揮各群體優(yōu)勢(shì),有效聚集生產(chǎn)力。

三、建設(shè)方式和運(yùn)營(yíng)模式

圍繞中國(guó)特色自貿(mào)港的歷史使命,推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和住房體系的制度創(chuàng)新,探索獨(dú)具特色的“政府規(guī)劃、服務(wù)民生、國(guó)企持有、按價(jià)征稅”的“海南模式”。

(一)建設(shè)方式。由政府規(guī)劃主導(dǎo),海南農(nóng)墾牽頭,引入產(chǎn)業(yè)資本和金融資本,組建項(xiàng)目平臺(tái)公司,作為建設(shè)主體。以農(nóng)墾近100個(gè)場(chǎng)部為支點(diǎn),市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)農(nóng)村建設(shè)用地,建設(shè)具備產(chǎn)業(yè)支撐的百個(gè)田園城鎮(zhèn),秉持“一城一特色、一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)”理念,推動(dòng)“以企業(yè)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)”的良性循環(huán),形成全島星羅棋布的城鎮(zhèn)群。以這近100個(gè)具備持續(xù)發(fā)展能力的特色田園城鎮(zhèn)為點(diǎn),帶動(dòng)海南農(nóng)村腹地為面,與城市連接,真正構(gòu)建起與“海澄文”一體化綜合經(jīng)濟(jì)圈、“大三亞”旅游經(jīng)濟(jì)圈“日月同輝滿天星”的全島同城發(fā)展景象。

這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過資本化形成的利潤(rùn),屬于國(guó)有土地部分可更多的化為國(guó)有資本,為自貿(mào)港建設(shè)籌集資金;農(nóng)村土地部分則更多的讓利給農(nóng)民,解決農(nóng)民進(jìn)城安家落戶的資金來(lái)源。這也是一種幫扶農(nóng)民脫貧致富的手段,通過宅基地復(fù)墾還可以增加耕地,讓沒有進(jìn)城的農(nóng)民更多分享土地資源。

另一方面,可通過對(duì)沒有繳納過土地出讓金的小產(chǎn)權(quán)房,起征較高的房產(chǎn)稅,使其產(chǎn)權(quán)合法化。此舉可以打破農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)用于城市住宅建設(shè)的最后一道屏障。


(二)運(yùn)營(yíng)模式。

在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方面,“田園城市群”計(jì)劃的實(shí)施,將緊密結(jié)合旅游、互聯(lián)網(wǎng)、熱帶高效農(nóng)業(yè)三大千億級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),融合發(fā)展。結(jié)合不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦,以三種主要業(yè)態(tài)模式為依托:

一是“新型農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)為主、文化旅游為輔”模式。在圍繞橡膠、檳榔、椰子、沉香、黃花梨等“五棵樹”產(chǎn)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)科技、設(shè)施農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上,充分挖掘其特色文化內(nèi)涵,打造旅游景區(qū)IP 。

二是“康養(yǎng)為主、休閑度假目的地為輔”模式。發(fā)掘橡膠林天然氧吧功能,在林下種植“抗癌因子”豐富的紅豆杉等珍稀樹種,結(jié)合設(shè)置林間木屋等多種方式,發(fā)展基于氣候治療的康養(yǎng)醫(yī)療和森林康養(yǎng)產(chǎn)業(yè),創(chuàng)新旅游供給側(cè)改革。

三是“互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為主、區(qū)塊鏈為輔”模式。推動(dòng)5G在自貿(mào)港的加速運(yùn)用,發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)受物理距離限制小的特點(diǎn),將互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)從中心城市導(dǎo)向“田園城市群”網(wǎng)絡(luò)。目前全省自然村光纖寬帶和4G基本全覆蓋,各市縣均已布局5G基站,20278個(gè)自然村全部通硬化路,2560個(gè)建制村全部通客車,發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施條件正在不斷完善。

在交易結(jié)構(gòu)方面。設(shè)立SPV(Special Purpose Vehicle,特殊目的機(jī)構(gòu)),將農(nóng)墾土地資本化作為新設(shè)產(chǎn)業(yè)基金的國(guó)資出資,然后基金以股權(quán)投資的形式進(jìn)入具體項(xiàng)目公司;同時(shí)設(shè)置“5+2”結(jié)構(gòu)(封閉期5年的投資基金,滿5年后,有限合伙人可以選擇退出,也可選擇延期2年退出),在存續(xù)期內(nèi)分別使用A、B基金交替進(jìn)入和退出的方式進(jìn)行循環(huán),滿足5-8年運(yùn)作周期的需要。對(duì)利用墾區(qū)土地建設(shè)的項(xiàng)目,以類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)方式為主,以產(chǎn)權(quán)和租金收益權(quán)為底層資產(chǎn);對(duì)農(nóng)村土地建設(shè)的項(xiàng)目,結(jié)合ABS融資模式,以租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)。

四、配套工程

(一)政策支持。將農(nóng)墾土地資本化收益返還的政策延長(zhǎng)至2025年;與此同時(shí),為提高地方政府積極性,順利推動(dòng)墾區(qū)規(guī)劃、土地、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)管理、民生保障等進(jìn)一步融入地方,對(duì)于“田園城市群”建設(shè)中的財(cái)稅收入,提高所在市縣的分成比例。

(二)探索“縣轄市”,創(chuàng)新基層社會(huì)治理方式。借自貿(mào)港制度創(chuàng)新東風(fēng),借鑒歐美、日本以及浙江溫州的“縣轄市”概念,將海南農(nóng)墾改革中獨(dú)創(chuàng)設(shè)立的“居”擴(kuò)充權(quán)限,作為“縣轄市”的社會(huì)治理機(jī)構(gòu)。此舉不是行政意義上的“市”,而是一種經(jīng)濟(jì)地理單元,旨在通過提升其經(jīng)濟(jì)地位,以現(xiàn)代小型城市的形態(tài)和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)劃、建設(shè)和管理,形成產(chǎn)業(yè)、資本、人才和高端消費(fèi)人口的高度聚集區(qū),既可享受城市的政策和公共服務(wù),又能開發(fā)和輻射周邊的廣闊市場(chǎng),形成互補(bǔ)共贏的良性發(fā)展格局,以及大城市和小城市互補(bǔ)的社會(huì)治理新模式。

(三)建設(shè)高效便捷的全島同城供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)。由農(nóng)墾聯(lián)合物流龍頭企業(yè),在全島建設(shè)幾大區(qū)域性物流中心。發(fā)揮農(nóng)墾農(nóng)機(jī)具資源分布廣、職業(yè)化勞動(dòng)力資源豐富的優(yōu)勢(shì),建立全覆蓋“最后一公里”的物流配送體系。

(四)圍繞農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際貿(mào)易重點(diǎn)突破、建設(shè)全球性交易結(jié)算中心。以八所港、洋浦港為依托,用好自貿(mào)港政策,建設(shè)全球優(yōu)質(zhì)熱帶農(nóng)產(chǎn)品、海產(chǎn)品交易中心,并啟動(dòng)建設(shè)全球優(yōu)質(zhì)農(nóng)林牧海產(chǎn)品的離岸交易中心、全球定價(jià)和結(jié)算中心,在農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際貿(mào)易上實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新的突破。

在建設(shè)中國(guó)特色自貿(mào)港的偉大征程中,一個(gè)擁有全島1/5土地的海南農(nóng)墾,率先發(fā)展起來(lái),是海南自貿(mào)港建設(shè)的應(yīng)有之義;一個(gè)扛起海南國(guó)企長(zhǎng)子擔(dān)當(dāng)?shù)暮D限r(nóng)墾,啟動(dòng)自貿(mào)港建設(shè)主引擎,是屯墾新使命的應(yīng)有之義。海南農(nóng)墾作為省屬最大的國(guó)有企業(yè),有信心、有決心、有能力在省委省政府的部署下,探索土地和住房制度新模式,為海南自貿(mào)港建設(shè)貢獻(xiàn)力量,全面提升國(guó)有資本控制力、影響力。

(作者系海墾集團(tuán)副總經(jīng)理、海南橡膠黨委書記、董事長(zhǎng))

責(zé)任編輯:經(jīng)濟(jì)研究處

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